[ita] ipotechiamo la nostra casa o ipotechiamo la nostra vita?

Published on November 11, 2013

Sevilla

In Spagna il procedimento di  esecuzione ipotecaria (quello di cui si avvale il sistema finanziario per reclamare giudizialmente il debito e che si conclude con lo sfratto) è particolarmente aggressivo e le possibilità di opposizione del debitore sono ridotte ad una serie di formalità che la banca deve osservare. Cercando di  riassumere: la banca richiede il pagamento al debitore e se questi non paga, si mette in moto il meccanismo giuridico che mette l'abitazione all'asta, la sua aggiudicazione al miglior offerente e allo sfratto. L'obiettivo sarebbe che messa all'asta la casa il debito si possa saldare, tuttavia, non succede, di solito, solo questo.Ed è qui che fallisce il sistema.

Tutti ricordiamo la recente sentenza del Tribunale di Giustizia dell' Unione Europea, che fu percepita come acqua di maggio e generó una grande aspettativa per le speranze create. Tuttavia, la sentenza non altera realmente il procedimento di esecuzione ipotecaria sebbene abbia dato una scossa e collabori a rinforzare il convincimento generalizzato della necessità di riformare il vistema vigente.

Quello che  stabilisce la sentenza è la necessità di bloccare il procedimento quando nello sfratto in un altro processo si  sta chiarendo sull'annullamento o meno di determinate clausule e  della scrittura di quelle  abusive. Tuttavia, non dichiara illegale il procedimento di esecuzione ipotecaria spagnolo. Deplorevolmente, l'Europa non ci ha prescritto il rimedio. Ma possiamo sperare nell' Europa per trovarlo?

Foto: Popicinio // Flickr

Una soluzione molto discussa è la dazione in pagamento. Cioè, consegnare l'abitazione ipotecata e con questo cancellare il debito. Si utilizza in Europa? Meno di quanto si creda. Non è certo che la dazione in pagamento esista come formula generalizzata in Europa ma  è certo che in Spagna si dà, sebbene i casi si contino. Primo perchè deve accettarla la banca e questa non l'accetta  quando si tratta di abitazioni la cui vendita è molto facile o anche quando si teme che la copertura totale del debito, una volta sfrattata la famiglia, sará praticamente impossibile perchè si tratta di famiglie senza ricorsi, generalmente immigranti che tornano ai paesi di origine.

 In altri paesi europei esistono meccanismi ufficiali destinati a facilitare le famiglie in situazioni di insolvenza per fare fronte ai debiti contratti o, almeno, facilitando l' accesso all'abitazione.

Quest' ultimo è ciò che succede, per esempio, in Germania: alle famiglie sfrattate che non trovano alloggio lo Stato paga loro l'affitto, misura conosciuta come il “Hartz IV”. Invece, la formula britannica cerca l' accordo e  vuole evitare lo sfratto.

Nel Regno Unito il giudice deve obbligare l'entità finanziaria a facilitare il pagamento ai debitori ipotecati e solo se si è stabilito un calendario di pagamento adeguato e questo non si rispetta, si passa allo sfratto del debitore. Vale a dire, si cerca una formula  che dia la possibilità al propietario di pagare il debito contratto con la banca, in accordo con la sua situazione particolare.

In tal senso, e per favorire il pagamento delle ipoteche in situazioni economiche difficili entrò in vigore il “Protocollo di Previa Azione” nel 2008, che stabilisce accordi extragiudiziali tra le banche e i proprietari. Il sistema, da quando fu introdotto, ha ottenuto la riduzione drastica degli sfratti nel Regno Unito.

Il vero problema per il proprietario sul quale grava il pagamento dell' ipoteca per una situazione economica sopravvenuta, e non per volontà di non pagare il debito contratto, non è solo che non possa liberarsi di questo debito consegnando la casa come pagamento della stessa, ma che nemmeno ci arriva con l'asta giudiziale. Messo all'asta il bene il debito non viene saldato perchè il prezzo per il quale se lo aggiudica la banca (normalmente questa è l' unica che si reca all'asta) di solito non copre il totale. Questo succede per le norme che regolano l' asta  e permettono che le abitazioni ipotecate possano essere acquistate anche per il 60 per cento del prioprio valore di tassazione.

Foto: Joan Luzzatti // Flickr

Così , in generale, giocando con le norme procedurali e, in  certe occasioni, facendosi valere dalle proprie filiali immobiliari, le entita finanziarie acquistano gli immobili per un valore molto inferiore al quello del debito. In questa situazione, il debitore “disipoteca” la sua casa e la perde però “ipoteca” la sua vita per affrontare il pagamento di ciò che gli rimane da pagare e  che non ha potuto saldare con l'asta dell'abitazione. A questo debito farà fronte con tutto il suo patrimonio. In molti casi, questo patrimonio è costituito unicamente dallo stipendio (se ha la fortuna di avere un lavoro), sebbene si sia incrementato recentemente il limite insequestrabile del salario.

Ora, se è  certo che si sono messi a capo riforme  è anche vero che la maggior parte di esse risulta insufficiente e che dovrebbero dare una risposta all'allarme sociale esistente in relazione al problema degli sfratti in Spagna.  Le formule possono essere molto diverse : dazione in pagamento per le prime case e in casi beni tassati per insufficienza di ricorsi economici, instaurare un sistema di ricompra dell'abitazione da parte dell'entità finanziaria che la affitterebbe al debitore e utilizzerebbe il reddito dell'affitto per continuare a saldare il debito rimanente , promuovere e generare una rete indipendente di tassatori o provocare una negozzazione regolata e arbitrata da una autorità neutrale e independente, che guardi e assicuri tutti gli interessi, tra il cliente e la banca per stabilire nuovi calendari di pagamento in base alle circostanze sopravvenute.

Può essere utile come conclusione considerare gli  inizi del diritto. Nelle prime forme di ipoteca del Diritto romano il debitore poteva perdere la  suà libertà se non riusciva a far fronte al pagamento, cedendo al creditore la sua forza di lavoro in una condizione simile alla schiavitù per saldare il suo debito.

C'è stato un miglioramento?

Clara Barquín

Translated from ¿Hipotecamos nuestra casa o hipotecamos nuestra vida?